La transaction : maîtriser les risques

Quand on vend ou achète un bien immobilier, certains aspects sont aujourd’hui bien maîtrisés. Il s’agit en général des risques immédiats, liés au montant de la transaction, au financement (crédit, loyer estimé), et aux travaux initiaux. Or, un achat immobilier engage sur de nombreuses années pour des raisons financières (crédit, retour sur investissement) et juridiques (taxation de la plus-value, obligations du logement conventionné). La plupart des mauvaises surprises surviennent quelques mois ou quelques années après la transaction.

« Caveat emptor », c’est à l’acquéreur de faire preuve de vigilance. Les investisseurs professionnels et institutionnels l’ont bien compris, et font systématiquement réaliser des « due diligences » ou diligences raisonnables, pour confirmer ou évaluer un achat. Ce sont des études de risques à court, moyen et long terme :
-financiers
-juridiques
-techniques et réglementaires

Ces études sont un outil d’aide à la décision précieux pour l’acquéreur. Pendant la négociation, les risques identifiés peuvent faire changer le prix, ou la décision. Après la transaction, les seules possibilités sont en revanche de supporter les conséquences, ou d’aller en justice (ce qui n’est pas toujours possible). Voici quelques exemples de risques et de leurs conséquences possibles.

L’état de la copropriété, au niveau technique et réglementaire à court et moyen terme. Vous avez acheté un bien dont le prix vous semblait conforme au marché, et vous avez votre crédit. Mais après l’achat, les dépenses liées à la copropriété augmentent, et vous avez du mal a absorber ces frais que le budget des années antérieures ne vous avait pas permis de prévoir. Un audit avant achat permet d’anticiper et estimer certaines dépenses prévisibles, même si elles ne figurent pas encore dans les budgets ou AG.

La documentation particulière liée à la situation du bien (rénovation, sinistre, contentieux). Vous avez acheté un bien rénové, mais vous faites face a de nombreux désordres, et il s’avère compliqué de faire jouer vos recours. Les garanties sont transférées en cas de transaction, encore faut-il avoir les informations nécessaires pour en avoir l’usage. Un audit avant achat permet de lister précisément les documents indispensables, pour les demander avant la signature de l’acte. Vous avez alors toutes les informations en mains pour jouir sereinement de votre bien.

Le chiffrage des travaux de rénovation. Vous avez prévu de refaire la décoration et aviez anticipé un montant, malheureusement vous avez de mauvaises surprises sur le plan réglementaire ou technique. Le montant réel des travaux augmente sensiblement. L’état des installations, la conformité réglementaire, sont évaluées lors d’un audit, et vous permettent de connaître l’existence et l’impact des travaux à réaliser au delà de votre projet d’aménagement et décoration.

En conclusion, dans ce domaine comme dans bien d’autres, il est important de se faire accompagner par un spécialiste. Il est en revanche préférable de le faire avant de signer, pour éviter les situations insolvables ou les procédures longues et coûteuses.

Réparer est vingt fois plus difficile que prévenir. Henri-Frédéric Amiel

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