La jungle des polices d’assurances

Encore un univers dans lequel il est facile de se perdre si on n’est pas un professionnel. Et pourtant, en tant que maître d’ouvrage, dès qu’on donne un ordre de travaux on devient responsable, et si on achète un bien neuf ou rénové, les garanties sont transférées en l’état. Vous devez donc vous renseigner avant. Voilà un petit vade-mecum des assurances liées à l’immobilier.

LES MULTIRISQUES (MR)

Responsabilité Civile (RC) / Responsabilité Civile Professionnelle (RC Pro) :
Chaque intervenant au titre de travaux ou d’entretien se doit d’être titulaire d’une RC et d’une RC Pro, qui couvrent les accidents ou dégâts causés par son intervention. Un plombier déclenche un dégât des eaux, l’électricien provoque un début d’incendie d’origine électrique, un couvreur fait une mauvaise chute et finit à l’hôpital… Ça arrive rarement, mais ça arrive. Elle est obligatoire pour tous les entrepreneurs et MOE, mais en tant que donneur d’ordre, la loi vous oblige à vous être renseigné avant de signer la commande ou le contrat. Vous ne pouvez donc pas vous abriter derrière votre ignorance, et vous n’aurez aucun recours en cas de sinistre. Il faut s’assurer que les montants des garanties soient cohérents avec l’enjeu du chantier, que les dommages aux ouvrages existants sont prévus, pour éviter là encore les mauvaises surprises…

Multi-risques (MR) :
Propriétaire ou locataire, vous avez l’obligation de souscrire une assurance qui couvre les risques divers liés à l’exploitation d’un bien. Cette assurance dépend de la surface, de la destination du bien, de sa valeur estimée en cas de destruction, et de la valeur des mobiliers et marchandises qui s’y trouvent. Les administrations, les compagnies d’assurances et certaines autres sociétés bénéficient d’un droit à s’auto-assurer. Dans ce cas, elle doivent fournir une attestation d’auto-assurance, et en cas de sinistre, les frais sont à leur charge.

Tous Risques Chantier (TRC) :
En cas de travaux, le MOA ou le MOD (voir article travaux) souscrit une police multirisques spécifique. Un camion de livraison rate sa marche arrière et finit contre un pilier, des gravats ont été envoyés discrètement dans les toilettes et ont bouché les évacuations d’eaux usées. Cette police couvre ce qui n’est pas lié directement à une mauvaise intervention, ce qui est lié à un tiers identifié non inclus dans le chantier, ou ce qui est dû à un tiers non identifiable. Elle n’est pas obligatoire, mais vivement recommandée en cas de chantier important ou à risques accrus. Son prix dépend d’ailleurs de ces deux facteurs.

LES DOMMAGE-OUVRAGE (DO), après travaux

Garantie de parfait achèvement (GPA) :
C’est la garantie légale d’un an, qui couvre l’ensemble des ouvrages réalisés, pièces et main d’oeuvre inclus. Attention, elle ne couvre que ce qui n’était pas visible lors de la réception des travaux, celle-ci doit donc être faite avec soin ! Le MOA a un an pour déclarer aux concernés tous les désordres, et en théorie la retenue de garantie de 5% assure que l’entreprise concernée reviendra terminer le travail. Dans la pratique, le suivi est lourd, les négociations sont âpres, et le dossier doit être documenté rigoureusement, pendant un an et au delà. Souvent les MOA délèguent à un tiers le suivi de cette mission, notamment en cas de gros travaux. Tous les recours ultérieurs se préparent ici, d’autant que les autres garanties (moins étendues) ne commencent qu’après la fin de l’année de GPA.

Garantie biennale (BF)
C’est la garantie de « bon fonctionnement » de deux ans, qui couvre les équipements, mobiliers, revêtements, réseaux, ouvrants (en général tout élément dissociable de l’ouvrage, même si la loi ne donne pas de liste exhaustive). Elle prévoit le remplacement à l’identique, inclus les éventuels travaux nécessaires à ce remplacement, et une fois les travaux terminés la garantie recommence (attention aux traces !). La couverture par assurance n’est pas obligatoire, le MOA/MOD ou l’entreprise peuvent choisir de prendre le risque à leur charge, c’est donc avec les concernés qu’il faut se mettre en rapport dans ce cas. Dans les deux cas, la réponse doit être donnée dans un délai de 60 jours. Au delà, l’assurance est réputée couvrir, et hors assurance, il vous reste la solution judiciaire.

Garantie décennale
Cette garantie est obligatoire et prévue par la loi sur des ouvrages qui rendent le bien propre à sa destination ou qui en garantissent la sécurité, listés précisément. Si la couverture n’est pas faite, la responsabilité du MOA est engagée, ou bien celle de l’assureur qui s’est trompé. De façon générale, tout ce qui concerne la structure (clos et couvert), la sécurité, ce qui rend le bien propre à sa destination (chauffage) est inclus. Cependant, les assurances ajoutent souvent, en plus, le caractère généralisé ou non du désordre. Ces prises en charge sont longues, les expertises souvent se succèdent, car les enjeux peuvent être importants. Là encore, un bon historique peut faire la différence.

En tout état de cause, des dossiers solides permettent d’optimiser ses chances de prise en charge, et dans le cas contraire, de préparer un recours judiciaire dans les meilleures conditions. Souvent, les tiers font eux aussi le calcul des risques, et se montreront d’autant plus accommodants qu’ils vous voient rigoureux et formaliste…

Sandra Esteves

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